5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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