5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃